Les SCPI internationales ne sont pas à proprement parler des SCPI fiscales, elles ne procurent pas de réduction d’impôt comme les SCPI Pinel ou Malraux. Néanmoins grâce aux conventions fiscales entre pays on peut se trouver avec une fiscalité sur le revenu plus attrayante que la fiscalité française traditionnelle.

C’est la raison pour laquelle conseil-scpi.com les considère comme des SCPI fiscales, puisque même si elles ne permettent pas de diminuer son imposition, elles bénéficient d’une fiscalité allégée sur ses propres revenus.

Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?

Les SCPI internationales sont des SCPI qui investissent tout ou partie de leur capital en dehors du territoire français. Il s’agit de SCPI de rendement investies sur des bureaux ou des commerces. Comme pour une SCPI de rendement traditionnelle, leur but est de réaliser des investissements procurant un revenu foncier intéressant à distribuer aux associés.

Puisque le but est le même que celui d’une SCPI de rendement traditionnelle, pourquoi s’embêter avec une SCPI internationale quand il y a déjà de nombreuses SCPI de rendement investies en France ?

En dehors de l’aspect fiscal qui sera abordé ci-dessous, leur intérêt réside dans l’idée de diversification. En répartissant son investissement dans plusieurs SCPI, on diminue le risque de son investissement. Pour reprendre l’expression populaire, « on ne met pas tous ses œufs dans le même panier ». Grâce aux SCPI internationales, la diversification peut être très large, elle ne se limite pas à une catégorie de biens et franchit les frontières nationales.

Ces SCPI pourront bénéficier de la conjoncture économique d’autres pays, notamment des pays occidentaux et plus précisément européens, qui ont la préférence des sociétés de gestion.

Le pays dans lequel les SCPI internationales investissent le plus est l’Allemagne. Ce choix s’explique par plusieurs raisons :

• La stabilité politique
• Les performances économiques du pays
• La stabilité du marché de l’immobilier depuis de nombreuses années, entraînant une volatilité des prix et donc un niveau de risque assez faibles
• Un taux de rendement proche des actifs français
• La fiscalité

Intéressons-nous maintenant à cette fiscalité particulière, qui rend ces SCPI investies en Allemagne si intéressantes :

Contrairement à ce qui passe chez nous, les revenus fonciers en Allemagne subissent un impôt forfaitaire de 15.85%, payé directement par la SCPI. L’investisseur français n’a donc aucune démarche à faire auprès du service des impôts allemands.

Côté français, ces revenus sont à déclarer sur une déclaration spécifique pour les revenus perçus à l’étranger. Rassurez-vous, la société de gestion fera suivre un imprimé fiscal unique très clair sur la manière de déclarer ces revenus et conseil-scpi.com se tiendra à vos côtés au moment de la déclaration.

Ces revenus sont comptabilisés et augmentent donc l’impôt. Cependant, grâce à la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959 et pour éviter une double imposition, l’associé reçoit un crédit d’impôt égal à l’impôt français (selon le taux moyen d'imposition, ce qui laisse malgré tout un petit frottement fiscal : la différence entre le taux moyen d'imposition et le taux marginal d'imposition). Au final, ne reste pratiquement que la fiscalité allemande de 15.85%, à comparer au TMI (Taux Marginal d’Imposition) que subit le contribuable français pouvant monter à 45 %.

Les avocats fiscalistes des sociétés de gestion proposant des SCPI internationales indiquent que, cerise sur le gâteau, les prélèvements sociaux ne sont pas dus sur les revenus fonciers venant d’Allemagne. Soit entre 17,20 % d'économisé.

Cette application de la fiscalité a un impact énorme sur le rendement net.

Voici un comparatif entre le rendement net d’une SCPI de rendement et d’une SCPI internationale pour une rentabilité brute de 4,70 % en fonction des différents TMI possibles :

* La rentabilité nette tient compte du TMI de l’associé, des prélèvements sociaux de 17,20 % et de la CSG déductible l’année suivante à 6,80 %.

** Estimation. Le rendement net d'une SCPI investie en Allemagne dépend des revenus et taux d'imposition de chacun. Pour connaitre votre rendement net, demandez-nous une simulation personnalisée.

Quels sont les risques spécifiques aux SCPI internationales ?

Comme les autres SCPI, elles dépendent du marché de l’immobilier, celui du ou des pays où elles sont investies. Autre particularité, il s’agit de SCPI récentes sur lesquelles nous n’avons aucun historique. Elles ont donc un niveau de risque pouvant être un peu plus important que celui d’une SCPI de rendement traditionnelle.

Conseil-scpi.com considère ces SCPI comme extrêmement intéressantes mais devant s’intégrer dans un portefeuille diversifié.

Pour savoir si les SCPI internationales sont faites pour vous ou non, contactez-nous : contact.