En résumé :

La constitution, l'organisation et la gestion d'une SCPI impliquent de nombreux intervenants qui ont des rôles clairement définis. Ces principaux acteurs sont :

Les investisseurs – les associés

Au cœur des SCPI : les investisseurs, qui achètent des parts de la SCPI. En contrepartie ils obtiennent le titre de propriété de ces parts et en perçoivent les fruits : les revenus fonciers et éventuellement financiers, ainsi que la plus-value, le cas échéant.

Lorsqu’ils souhaitent récupérer leur capital, ils peuvent revendre leurs parts en fonction de leur nouvelle valorisation. N’oublions pas qu’il s’agit d’un investissement immobilier et que le prix des parts de SCPI peut être revu à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de la valorisation des biens immobiliers la constituant.

La société de gestion

Les sociétés de gestion sont des sociétés agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui ont pour but de créer et d’administrer des SCPI. Pour ce faire, elles établissent les statuts et les caractéristiques de leurs SCPI.

Voici quelques exemples de caractéristiques qui peuvent différencier les SCPI :

• Le type de SCPI : capital fixe ou capital variable.
• Le montant du capital et la taille de chaque part

          Exemple : Capital de 50 millions d'euros, constitué de 500 000 parts de 100 euros.

• Les modalités de cession ou de remboursement des parts.
• La spécialisation d'investissement souhaitée : géographique, typologie de bien, de locataires, …
• Les modalités des arbitrages à réaliser au sein du portefeuille d'actifs acquis.
• La politique de distribution des revenus et des plus-values réalisées.
• Le nombre minimum de parts requis pour souscrire.

Concrètement, la société de gestion crée une SCPI, la fait valider par l’AMF et la gère tout au long de sa vie. Elle assure donc la collecte des souscriptions et procède aux acquisitions immobilières pour constituer le patrimoine. Elle s'occupe de la gestion de ce parc immobilier, notamment du point de vue locatif.

La société de gestion organise également le marché secondaire de sa SCPI pour les investisseurs souhaitant revendre et elle procède à la liquidation du patrimoine des SCPI arrivant en fin de vie (principalement les SCPI fiscales). L'information des associés est aussi de son ressort. Globalement, la société de gestion s’occupe d’absolument toutes les tâches de gestion courante, son rôle est primordial.

L'assemblée générale

L’assemblée générale est la réunion sur convocation régulière de tous les associés de la Société Civile de Placements Immobiliers. Elle peut être ordinaire (AGO) ou extraordinaire (AGE) en fonction des décisions à prendre. Au cours des votes, chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel aux parts qu’il détient dans le capital de la SCPI. Il peut être présent ou représenté.

Au cours de l’assemblée générale, les associés désignent les membres du conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l’expert évaluateur immobilier. Lors de l’assemblée générale ordinaire qui a lieu tous les ans, les associés sont appelés à approuver les comptes annuels, la gestion de l’année précédente, ainsi qu’à approuver les valeurs d’expertise des immeubles. L’assemblée générale ordinaire vote les résolutions et notamment décide de la distribution des bénéfices sur proposition de la société de gestion.

L’assemblée générale dispose également du pouvoir de révoquer la société de gestion qui administre la SCPI et d’en nommer une autre si ses résultats ne lui conviennent pas.

Le conseil de surveillance

Chaque SCPI est dotée d’un conseil de surveillance.

Il s’agit d’un organe non-exécutif ayant pour mission de veiller au bon fonctionnement de la SCPI en procédant à des vérifications et des contrôles concernant les actes de gestion effectués par la société de gestion. Il fait annuellement un rapport sur le résultat de ses contrôles devant l’assemblée générale. Composé d’un maximum de 12 membres élus par l’assemblée générale parmi les associés, le conseil de surveillance émet un avis sur les projets de résolutions proposés à l’assemblée générale et émet des observations et des commentaires sur le rapport annuel établi par la société de gestion.

L'AMF

L’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers, est une autorité publique française indépendante dotée d’une personnalité morale et disposant d'une autonomie financière. Elle a pour mission de veiller à la protection de l'épargne investie dans les instruments financiers, à l'information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés des instruments financiers.

Concernant les SCPI, l'AMF intervient pour délivrer les agréments aux sociétés de gestion, les autorisant ainsi à exercer leur activité. Par la suite l'AMF délivre également un visa pour chaque SCPI mise sur le marché par les sociétés de gestion agréées. L'AMF avalise au préalable chaque opération, mais elle a aussi un pouvoir de contrôle et de sanction tout au long de la vie des produits, ce qui assure la régularité des opérations.

Le commissaire aux comptes

C'est un acteur extérieur à la SCPI ayant pour rôle de contrôler la sincérité et la régularité des comptes annuels établis par la société de gestion. Pour cela, il réalise un audit comptable et financier dont il fait le rapport chaque année lors de l’assemblée générale ordinaire.

L'expert immobilier

L'actif des SCPI étant composé quasi-exclusivement de biens immobiliers, leur évaluation régulière est fondamentale afin de pouvoir déterminer correctement la valeur de chaque part. C'est pourquoi un expert immobilier indépendant est nommé dans les statuts de chaque SCPI afin de procéder à l'évaluation précise de la valeur de marché de chacun des biens immobiliers détenus. Cet expert indépendant engage sa responsabilité vis-à-vis des associés de la SCPI. Ses travaux permettent notamment de déterminer les valeurs de réalisation et les valeurs de reconstitution des parts.