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Définition d'une SCPI - Explication du fonctionnement d'une SCPI
Définition et fonctionnement d’une SCPI :
Egalement connues sous l'appellation « Pierre Papier », les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Elles ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
Le capital de ces SCPI est divisé en parts que des investisseurs vont pouvoir acquérir. Concrètement, pour les investisseurs, il s’agit d'acheter à plusieurs des biens immobiliers afin de profiter des loyers générés par les immeubles et d’espérer une plus-value au moment de la revente.
Elles offrent par conséquent la possibilité à un investisseur particulier d'accéder à un portefeuille d'actifs immobiliers via la souscription de parts. La force du nombre va permettre d’acquérir des biens qu’un particulier seul ne pourrait acquérir (immeuble entier, commerce de grande surface, …), biens présentant souvent un rendement supérieur à l’immobilier traditionnel.
Le capital social des SCPI les plus importantes peut atteindre plusieurs milliards d’euros. Fin 2016, pas moins de 13 SCPI dépassaient le milliard d’euros de capitalisation. Et au vu de la collecte en cours, ce nombre va encore augmenter dans les années à venir.
La gestion de ce patrimoine est confiée à des professionnels : des sociétés de gestion qui se chargent de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. Elles se chargent également de leur verser sous forme de revenus réguliers une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).
La société de gestion a deux autres rôles importants qui sont l’information des associés tout au long de la vie de la SCPI et l’organisation du marché des parts pour les associés souhaitant revendre leurs parts.
En échange de ses services, la société de gestion perçoit des frais. Pour être certain que la société de gestion agit exclusivement dans l’intérêt des associés de la SCPI, elle est surveillée et contrôlée par différents acteurs dont les rôles sont détaillés dans le chapitre suivant.
Ces acteurs sont :
- L’assemblée générale des associés qui approuve ou non la gestion réalisée par la société de gestion et qui peut en changer si les performances de celle-ci laissent à désirer.
- Le conseil de surveillance, élu par l’assemblée générale, qui contrôle tous les actes de gestion et qui émet un avis sur les propositions soumises au vote lors de l’assemblée générale.
- L’Autorité des Marchés Financiers (AMF), un organisme public dont le rôle est d’agréer les sociétés de gestion, d’émettre un visa pour les SCPI et d’assurer la régularité de chaque opération envisagée par la SCPI.
- Le commissaire aux comptes qui certifie les comptes de la SCPI présentés par la société de gestion si ceux-ci sont « réguliers, sincères et qu’ils donnent une image fidèle ».
- L’expert immobilier, indépendant de la société de gestion, qui a pour mission d’évaluer régulièrement la valorisation des différents biens immobiliers détenus par la SCPI. Ces évaluations sont indispensables pour déterminer la valeur des parts de la SCPI.
Les points clés
- Investir dans des SCPI, c’est investir dans de l’immobilier
- La SCPI est gérée par un professionnel
- Ce professionnel est surveillé et contrôlé
- Il s’agit du meilleur moyen pour un particulier de bénéficier des rendements de l’immobilier d’entreprise