Exemple SCPI de capitalisation – Fiscalité SCPI de capitalisation

Par définition ces SCPI ne distribuent pas de revenus, elles ne sont donc pas toujours classées dans les SCPI fiscales. En particulier, elles ne permettent pas comme les SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier d’obtenir une réduction d’impôt. La fiscalité est pourtant au cœur du fonctionnement de ces SCPI.

Ne distribuant que peu ou pas de revenus, ces SCPI se concentrent sur la recherche sur le moyen-long terme de plus-values en achetant des biens immobiliers ayant un fort potentiel de revalorisation. Les associés ne subissent donc pas ou peu de fiscalité annuelle sur la distribution de revenus fonciers.

Tout se joue sur la plus-value et sur son impôt au moment de la revente grâce à la revalorisation du prix des parts de SCPI détenues. Cette fiscalité peut être très avantageuse pour une durée de détention long terme. Grâce aux abattements pour durée de détention, l’impôt connaît même une exonération totale au bout de 22 ans et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Lorsqu’il y a impôt, il est forfaitairement au taux de 19 %. Voir la page sur les plus-values immobilières pour en connaître le calcul exact.

 

Exemple SCPI de capitalisation – Fiscalité SCPI de capitalisation

 

Ce type de SCPI s’inscrit donc bien dans une stratégie d’optimisation de la fiscalité, grâce à la fiscalité des plus-values au lieu de celle des revenus.

Pour connaître la rentabilité de cette forme de SCPI, il ne faut pas regarder la distribution de revenus (DVM) mais la revalorisation de la part. Il existe toutefois un ratio qui permet de comparer avec exactitude toutes les SCPI ayant plusieurs années d’existence : le Taux de Rendement Interne (TRI). Ce TRI permet de déterminer la rentabilité exacte d’un placement en tenant compte des revenus distribués, de la revalorisation ainsi que de l’effet de capitalisation au fil des ans.

Ces SCPI de plus-values sont peu nombreuses. La plus connue et la plus représentative est la SCPI PIERRE 48. Cette SCPI a pour vocation de se constituer un patrimoine immobilier composé d’appartements soumis à la loi de 1948, en viager ou en nue-propriété, situés principalement à Paris. Ces appartements, du fait des contraintes les accompagnant, sont acquis avec une décote importante. Cette décote disparaît progressivement dans le temps à mesure que leur libération approche.

Pour rappel, la « loi de 1948 » a été édictée dans le cadre de la pénurie de logements de l’après-guerre pour sauvegarder les droits des locataires en place. Les biens sous cette loi ne bénéficient pas des normes d’habitabilité d’aujourd’hui mais bénéficient d’un loyer extrêmement peu élevé fixé par décret. Souvent suite au décès ou au départ du locataire, le propriétaire effectue des travaux de rénovation pour sortir du cadre de cette loi.

L’impossibilité de transmettre le bail 1948, l’interdiction de sous-occupation ou de sous-location et le plafonnement des revenus augmentent dorénavant la marge de manœuvre du propriétaire. C’est ainsi que Pierre 48 continue de bénéficier de libérations régulières sur les biens de cette catégorie.

Exemple SCPI de capitalisation – Fiscalité SCPI de capitalisation

Ceux-ci étant maintenant moins nombreux, la SCPI complète ses acquisitions avec des biens acquis en viager et en démembrement de propriété.

La rentabilité de ces 3 dernières années de la SCPI Pierre 48 peut sembler faible, surtout comparée aux SCPI de rendement. Cela s’explique par la conjoncture de l’immobilier d’habitation en région parisienne. Avec des prix orientés à la baisse ou à la stagnation, il est difficile de réaliser de fortes plus-values. Néanmoins, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un placement long terme et que l’immobilier d’habitation parisien est une valeur refuge par excellence.

Accéder à la fiche de la SCPI Pierre 48 et SCPI Patrimmo Croissance.

 

Les points clés

  • Une SCPI de capitalisation distribue très peu de revenus.
  • En échange, c’est le prix de ses parts qui augmente.
  • On optimise la fiscalité des plus-values à la place de celle des revenus.