La loi Malraux est une loi assez ancienne, datant de 1962, sur la protection du patrimoine immobilier historique de la France et tendant à en faciliter la restauration immobilière. Elle a fréquemment été modifiée, notamment en 2009. Il s’agit de participer à la restauration d’un patrimoine immobilier situé principalement dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé (ex secteur sauvegardé) ou dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé (ex ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé)), que l’on trouve principalement en centre-ville. 

L’avantage fiscal procuré est une réduction d’impôt correspondant au montant des travaux réalisés multiplié par 22 % lorsque l’on est en PVAP ou 30 % en PSVM.

L’avantage de l’acquisition via une SCPI est de permettre à tout un chacun d’investir le montant exact souhaité tout en bénéficiant de ce régime fiscal attrayant et de permettre la sauvegarde du patrimoine architectural de nos centres-villes, tandis qu’acquérir un bien Malraux en direct nécessite souvent un investissement important, voire très important.

Mais au fait, quel est l’avantage fiscal exact d’un investissement Malraux en SCPI et comment cela fonctionne-t-il ?

• Fonctionnement

  Les SCPI Malraux sont des SCPI à capital fixe ayant une durée de vie d’environ 12à 15 ans qui se répartissent de la façon suivante :

  • 6 mois pour la création de la SCPI et la collecte du capital,

  • 2 ans pour la recherche des biens immobiliers et les travaux,

  • 9 ans de mise en location,

  • 1 à 2 ans pour une revente progressive des biens.

Il est à noter que ces SCPI ont une durée de vie clairement identifiée et que les associés ne récupèrent leurs fonds qu’au terme, après cession des biens. Il n’est donc pas prévu de marché secondaire pour ces SCPI même si une revente des parts avant terme est théoriquement possible. Pour cela il faudrait renoncer à tous les avantages fiscaux, rembourser ceux déjà perçus et, condition la plus difficile à remplir, il faudrait trouver un acquéreur pour les parts en sachant que celui-ci ne bénéficierait d’aucun avantage fiscal.

En résumé, quand on part sur cet investissement on prévoit d’aller au terme.

• Fiscalité

Pendant toute la durée de location des biens, les associés perçoivent des revenus fonciers qu’ils doivent déclarer et sur lesquels ils payent des impôts et des prélèvements sociaux.

En parallèle, ils bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux réalisés par la SCPI. Elle se situe généralement entre 13 et 18 % du prix d’acquisition des parts.

Comme indiqué précédemment, l’avantage fiscal est consécutif à l’acquisition des parts et ne nécessite pas d’attendre la livraison des biens pour en profiter.

Pour savoir quelles sont les SCPI Malraux sélectionnées pour vous par conseil-scpi.com, vous pouvez consulter ce lien : SCPI Malraux ou nous contacter directement : contact.

* Variable en fonction des SCPI, des taux de travaux et de la typologie des zones d’investissement (PSMV ou PVAP).

** Ces acomptes ne sont pas garantis et dépendent du prix de cession du patrimoine immobilier et donc de l’évolution du marché de l’immobilier.

Cet investissement peut comporter un risque de perte de capital, la liquidité du placement est très limitée pendant la durée de détention, le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, de leur mise en location et du niveau des loyers.

Point d’attention fiscal : Attention à la fiscalité de revente

En dehors des risques liés à n’importe quel investissement immobilier, il y a un point d’attention particulier à prendre en considération avant de réaliser un investissement en Malraux, que cela soit en direct ou en SCPI: la fiscalité à la revente.

Ce point est très important mais il est malheureusement parfois « oublié ».

Si lors de l'achat des parts de SCPI, les travaux ont procuré un avantage fiscal à l'entrée et ont permis de valoriser le bien, le montant de ces dépenses d'amélioration n'est pas retenu dans la détermination de la plus-value immobilière. Ainsi, au moment de la vente des parts de SCPI, généralement 12 à 15 ans plus tard, l'épargnant se retrouve imposé sur la différence entre la valeur de revente des biens immobiliers et le prix d'acquisition des immeubles avant travaux. Pour ceux ayant engagé d'importantes sommes pour réaliser des travaux, l'impôt dû sur la plus-value immobilière pourrait annuler la totalité de l'avantage fiscal acquis à la souscription.

Autrement dit, lors de la liquidation des SCPI Malraux, on retiendra le prix d’acquisition des parts moins la quote-part de travaux pour le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux sur les plus-values. L’investisseur perdra donc une partie de son avantage fiscal initial.

Prenons un exemple pour bien illustrer ce point :

M et Mme Untel ont acquis il y a 14 ans des parts de SCPI Malraux pour un montant de 50 000 €, les travaux représentant 40 % du prix de souscription. Les biens acquis par la SCPI étant situés en secteur sauvegardé, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 30 % sur les travaux réalisés.

Leur TMI est de 30 %.

Grâce à leur acquisition, ils ont obtenu 20 000 € de travaux déductibles.

Leur réduction d’impôt sera de 20 000 € x 30 % = 6 000 €.

Lors de la liquidation des parts 14 ans plus tard et en partant du principe que l’investisseur récupère son capital investi soit 50 000 €, la fiscalité sera la suivante :

L’impôt sur les plus-values sera de 1 748 € {[(50 000 – 30 000) – 54* %] x 19 %}

Les prélèvements sociaux sur les plus-values seront de 3 439.85 € {[(50 000 – 30 000) – 14.85* %] x 17,20 %}

* 54 % et 14.85 % correspondent aux abattements pour durée de détention pour le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière (durée de détention 14 ans).

L’avantage fiscal réel sera donc de 6 000 – 1 748 – 3 440 = 812 €

Soit un gain net final de 13.53 % du gain brut constaté initialement.

Se reporter à la page sur le calcul des plus-values immobilières pour plus de détails sur leur calcul.

Cependant il existe une parade, le statut de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Ce statut créé le 13 juillet 2006 permet d’inclure le prix des travaux dans le prix d’acquisition, en contrepartie d’un certain nombre d’engagements de la part du promoteur. En incluant le prix des travaux dans le prix d’acquisition, on évite ainsi le « coup de bambou » fiscal au moment de la revente.

Avant d’acquérir un bien, il faut donc faire attention à ce que cette problématique ait bien été prise en considération et que les biens acquis par la SCPI bénéficient bien du statut VIR.